Ngân hàng có xử lý được đất đã hết thời hạn sử dụng không?

Hiện nay, việc người dân thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm khoản vay tại các ngân hàng thương mại đã và đang diễn ra hết sức phổ biến. Việc thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất. Tuy nhiên đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền năng đối với đất vẫn phải đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật, chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước cũng như khi tham gia vào một giao dịch dân sự phải có nghĩa vụ thực hiện đúng những gì đã giao kết. Một điều chắc chắn rằng, nếu người đi vay không thực hiện đúng cam kết, không có khả năng trả nợ thì Ngân hàng sẽ buộc phải xử lý tài sản thế chấp. Nhưng cái khó đối với Ngân hàng rằng: Ngân hàng có xử lý được đất đã hết thời hạn sử dụng không?

Để trả lời cho câu hỏi này, các bạn hãy cùng GAL tìm hiểu những nội dung pháp luật dưới đây:

Thế nào là thế chấp quyền sử dụng đất?

Thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự vì quyền sử dụng đất chỉ xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi bên thế chấp quyền sử dụng đất không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong một quan hệ hợp đồng.

Điều kiện nào để được thế chấp quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đã hết thời hạn sử dụng

Hiện nay, Luật Đất đai hay Bộ luật dân sự không có quy định cụ thể, rõ ràng cho vấn đề này, tuy nhiên theo Điều 9 mục III tại Công văn 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử như sau:

Từ quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 xét thấy, tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất thì không đủ điều kiện để giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Như vậy, Tòa án sẽ xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu khi có yêu cầu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Đây là hướng dẫn mới nhất của TANDTC về việc giải quyết trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất hết thời hạn sử dụng, định hướng hoàn thiện pháp luật giúp Tòa án cấp dưới và các bên trong giao dịch dân sự có đầy đủ cơ sở pháp lý để áp dụng và thực hiện.

Trong thực tế việc xử lý tài sản thế chấp diễn ra rất khó khăn và phức tạp, cả Ngân hàng và người thế chấp đều có những bất cập riêng. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào cần giải đáp hoặc cần tư vấn, vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH GIANG ANH
Website: gianganhlaw.com
Email: gal.attorneys@gmail.com
Hotline: 0345 428 668
VPGD: P.311, Tòa nhà 142 Lê Duẩn, Khâm Thiên, Đống Đa, Hà Nội