Mục Lục
Theo luật sư hà nội Giang Anh Law: Kinh doanh bất động sản vẫn luôn là công việc đem lại lợi nhuận vô cùng cao cho các tổ chức các nhân cũng như doanh nghiệp, nhưng bên cạnh đó sẽ vẫn luôn đi kèm với những sự bất cập về đầu cơ tích trữ hay mưu lợi cá nhân, vì vậy các đạo luật được đề ra để bảo vệ không chỉ người dân mà còn để bảo vệ lợi ích cho các công ty, doanh nghiệp kinh doanh chân chính khỏi cạnh tranh không lành mạnh. Vậy có những điểm nổi bật gì trong Bộ luật kinh doanh bất động sản mới được ban hành, hãy cùng với Luật Giang Anh tìm hiểu ngay nhé.
Thời gian quyết định thay đổi và áp dụng bộ luật mới
Tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (với tỉ lệ 94,13% đại biểu Quốc hội thông qua).
Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 Chương, 83 Điều), có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025 và thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Những điểm nổi bật trong bộ luật kinh doanh bất động sản mới theo luật sư hà nội
- Căn cứ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dưới đây là một số nội dung nổi bật đáng chú ý:
(1) Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
Tại bộ luật của năm 2014 không hề có những quy định về tiền cọc khi mua bán hay là thuê các bất động sản sẽ hoàn thành trong tương lai
Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nội dung như sau:
“Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”
Như vậy, các chủ đầu tư sẽ không được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán của bất động sản, hay cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng đã và đang hình thành trong tương lai.
Trong bản thỏa thuận đặt cọc bất động sản phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ có thể được đưa vào sử dụng và kinh doanh khi và chỉ khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
(2) Thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Trong bộ luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định rất rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc trong khi đó bộ luật năm 2014 chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).
Cụ thể tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
“Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”
- Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
(3) Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty
Tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.
“3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Theo bộ Luật mới năm 2023, chỉ quy định dành riêng cho cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ sẽ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng vẫn sẽ phải kê khai nộp thuế đầy đủ theo quy định và chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.
Như vậy, từ ngày 01/01/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.
(4) Điểm mới về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản
Căn cứ Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:
(1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản (mới).
– Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ (mới).
– Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (hiện hành quy định phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).
– Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (mới).
(2) Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
– Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Trên đây là những điểm nổi bật trong bộ luật kinh doanh bất động sản mới mà Luật sư Hà Nội Giang Anh đã tổng hợp cho các bạn và nếu bạn muốn tìm hiểu kỹ càng hơn bạn có thể đọc tại đây. Mong rằng sau khi đọc bài viết các bạn đã hiểu được chi tiết các sửa đổi cũng như quy định mới. Và nếu bạn có bất kỳ vướng mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý thì Luật sư ở Hà Nội Giang Anh Law vẫn luôn là người bạn đồng hành đáng tin cậy nhé!!!
